Bail à construction, bail emphytéotique, bail à réhabilitation, bail réel solidaire.

Publié le par Michel BESSON

 

Alors qu'en droit français (art. 552 du Code civil), "la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous", des contrats de bail ont pour point commun de dissocier  la propriété du "tréfonds", de la propriété du sol et des bâtiments.
C'est donc le locataire, preneur du bail,
qui sera le propriétaire des bâtiments pendant la durée du bail.

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Aux baux classiques en la matière, à savoir :

  • les baux emphytéotiques essentiellement utilisés de longue date en matières rurale,
  • et les baux à construction créés dans les années 60, qui ont permis de nombreuses opérations d'aménagement immobilier,

sont venus s'ajouter récemment des baux à vocation sociale :

  • les baux à réhabilitation
  • et les baux fonciers solidaires (B.F.S.)

Tous ces baux reprennent la notion de base de la dissociation de la propriété du tréfonds, de la propriété du sol et des bâtiments.

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Et pour la petite histoire...
nous ne faisons que réinventer ce qui existe depuis plusieurs siècles au Royaume-Uni,
la dissociation du foncier et du bâti remonte à l'époque féodale...


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Le bail à construction  - (loi N° 64-1247 du 16 déc. 1964)

Ce bail a pour vocation, comme son nom l'indique, de CONSTRUIRE.
Ce qui doit être construit par le preneur, les délais, les montants investis doivent être précisés dans le bail, acte qui est obligatoirement notarié, donc enregistré.
Ce bail prévoit en général un loyer non symbolique, même si la finalité pour le bailleur est bien au terme du bail (en général de 25 à 35 ans), de devenir propriétaire, et donc de percevoir à terme, les loyers des bâtiments construits.
 

La solution du bail à construction est recommandée pour les congrégations religieuses, propriétaires de locaux ou de terrains qui pourraient être destinés à devenir des maisons de retraites, des centres de soins ou des écoles.
Plutôt que de gérer directement ces constructions ou ces travaux, il peut s'avérer plus efficace de céder le tènement à une association qui a pour vocation ces activités scolaires ou médicales, et qui pourra plus facilement trouver les subventions ou les crédits nécessaires.
En fin de bail (environ 35 ans en général), la congrégation redevient propriétaire des lieux.


A noter que certains baux à construction prévoient que la pleine propriété du bien reviendra en fin de bail au preneur. C'est en réalité une vente à terme.


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Le bail emphytéotique  - (Code Rural - art L 451-1 à L 451.13)

Le bail emphytéotique n'impose pas la construction de bâtiment, mais simplement le bon entretien voire le réaménagement des bâtiments loués, le règlement de toutes les charges, impôts et taxes.
Le loyer y est très symbolique (de 1 à 100 €/an !) et la durée est de l'ordre de 40 à 60 ans.

La finalité pour le bailleur, qui est souvent une congrégation religieuse, est de "se décharger" de ce bien pendant plusieurs dizaines d'années, sans en perdre à terme la propriété.

 

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Le bail à réhabilitation  - (loi N° 90-449 du 31 mai 1990)

Ce bail a pour vocation d'effectuer dans des locaux existants, des travaux de réhabilitation de logements à vocation sociale.
Ces travaux sont décrits, chiffrés et planifiés dans le bail notarié.
Le preneur devient propriétaire des bâtiments pendant la durée du bail, et donc responsable de l'entretien, du paiement des charges et des impôts.
La durée du bail est de l'ordre d'une trentaine d'années, (en général, la durée de remboursement des prêts du preneur plus un an).

Le preneur ne peut être qu'un organisme à objet social ou agréé comme tel.
Le loyer versé est souvent assez faible, le bailleur retrouvant en fin de bail des logements réaménagés.

Les bailleurs sont souvent des particuliers qui souhaitent améliorer leur patrimoine, sans avoir à effectuer de travaux, et de surcroît pour une action à vocation sociale.

 

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Le bail réel solidaire (B.R.S.), a été créé par la loi A.L.U.R.
Il est destiné à favoriser l'accession sociale sécurisée par un mécanisme
de dissociation pérenne entre le foncier et le bâti.

Ces baux sont réservés à des organismes à vocation sociale,
dont les organismes de foncier solidaire (OFS). 

Les tènements immobiliers des associations et congrégations religieuses sont tout particulièrement recherchés par ces organismes afin de leur permettre la mise en œuvre de ces opérations de logement social.
 

Pour en savoir plus, voir les sites :  

et un article du journal LE MONDE publié le 10 décembre 2019 :

 

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Voir notre article sur " Les espaces d’inventivité et de solidarité,  nouveaux communs urbains ".

 

 

Michel Besson

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